Sólo 20% de los hogares mexicanos puede acceder a un crédito hipotecario

SinEmbargo Oaxaca, México.-.– Quienes están interesados en la compra de un vivienda y no tienen la cantidad en efectivo tienen que recurrir a la solicitud de un crédito hipotecario. En México existen 31.5 millones de hogares y sólo 6.4 millones pueden acceder a uno, debido a los requisitos en los ahorros e ingresos de los que disponen, es decir, la situación de su salario mínimo. En ese contexto, instituciones como el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste) y del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), que históricamente otorgan este tipo de créditos a la clase trabajadora del Estado, están dejando de ser competitivos debido a la disminución en las tasas de interés hipotecarias y del Costo Anual Total (CAT), actualmente en números que no se notaban desde hace 15 años. La disminución de estas tasas provocan que el pago mensual disminuya y la capacidad de compra aumente en términos reales, tanto para adquisición de vivienda, como para mejoramiento. De acuerdo con  Enrique Seeamann Mateo, Director de Integra Merk,  el hecho de que bajen las tasas, hace que la gente con el mismo salario, pueda tener una mejor vivienda, “cuando bajan las tasas, la capacidad de crédito es mayor”. Fovissste e Infonavit son las dos instituciones que actualmente concentran el mayor número de créditos otorgados.  Información de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) indica que en 2014 se registraron alrededor de 1 millón 135 mil acciones de vivienda; es decir, 331 mil 803 millones de pesos. El Infonavit aportó el 51 por ciento, Fovissste el 9 por ciento; la Banca el 12  por ciento, la SHF el 20 por ciento; y el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo), el 6 por ciento.  La compra de una vivienda es de las decisiones más importantes para las familias mexicanas, que ante la falta de posibilidades de ahorro de dinero, una casa pasa a ser parte la parte más importante de un patrimonio. Sin embargo, existen problemáticas que dificultan la adquisición de una vivienda por medio de un crédito hipotecario, ya sea por requisitos o porque la demanda de vivienda sobrepasa la que se está construyendo, según la SHF. En entrevista para SinEmbargo, Fernando de Abiega Forcen, director General de Asesores Hipotecarios SOC, en México, la población por costumbre o desconocimiento, no explora otras opciones a los créditos públicos. “Hoy en día, los costos de los créditos hipotecarios son históricamente bajos. Cuando la tasa de interés estaba en 12 por ciento se decían que eran las tasas más baratas de México en 20 años; hoy se pueden tomar tasas de 9 por ciento”, comentó. Por su parte, Seeamann Mateo señaló que “cualquier crédito del Infonavit es del 12 por ciento más 2 por ciento sobre el valor de la vivienda que está destinado para gastos de administración, mientras las tasas bancarias se están ubicando hasta en 7 por ciento”. En el panorama actual, para obtener un crédito bancario se piden requisitos que resultan inalcanzables para la mayor parte de la clase trabajadora que cuenta con un salario mínimo y que no es candidato para obtener un préstamo. El salario mínimo para México es de 70.10 pesos para la zona A y de 68.28 pesos para la zona B. EL PROBLEMA CON LOS BANCOS Ante el cuestionamiento de la falta de confianza que la gente tiene hacia los bancos, los asesores señalaron, que si bien la reputación de los bancos no es buena, es en gran medida por el manejo en las tarjetas de crédito; sin embargo, acotó que deben tomarse en cuenta cada una de las características del préstamo. Durante el primer trimestre de 2015, el mercado hipotecario tiene condiciones crediticias, que en comparación con el año 2000. Por ejemplo, el cobro de comisiones a pasado del 6 por ciento al cero o 2 por ciento; el enganche pasó de 35 por ciento a 15 por ciento, y hay deducibilidad de intereses. De acuerdo con números de SOC, la cantidad promedio que se ofrece en crédito es de 1 millón 335 mil 488 pesos. Aunque las tasas a la fecha se mantengan a menos del 10 por ciento, en el crédito bancario deben contemplarse la cifra del enganche y el Costo Anual Total (CAT), el valor con más importancia. Sucede lo mismo con la comisión de apertura de crédito, el costo por la administración de la cuenta, que haya tasas de interés fijas, mensualidades fijas y con plazos de 10 a 15 años. Cifras de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), a mayo de 2015, los bancos que más créditos hipotecarios ofrecen son BBVA Bancomer, Banamex, Santander, Banorte y HSBC. Los 46 bancos que ofrecen este servicio forman una cartera de 585 mil 906 millones de pesos, de la que se estima una pérdida de sólo 1.78 por ciento. El informe de la SHF señala que tanto Infonavit como Fovissste han modificado las condiciones los créditos en busca de hacerlos más accesibles, ofreciendo nuevas soluciones financieras, como créditos denominados en pesos, a tasa fija y ampliar hasta por 12 meses el monto máximo del préstamo. El Infonavit es la institución que otorga el mayor número de créditos. En 2014, otorgó 650 mil (380 mil a adquisición y 270 mil para mejoramiento). También absorbe la mayoría de los subsidios; en 2013 tuvo el 53 por ciento del total, mientras que el 23.9 por ciento se ejerció a través de entidades financieras y el resto se distribuyó en otras. Los estados que tienen un mayor acceso al crédito hipotecario son Yucatán, Quintana Roo, Chihuahua, Puebla y Jalisco. Por el contrario, los que menos acceso tienen, son Chiapas, Michoacán, Oaxaca, Tabasco y Durango. De acuerdo con el informe Situación Inmobiliaria 2014 realizado por BBVA Bancomer, desde 2014, los créditos bancarios tuvieron su mayor crecimiento por una decrecimiento en la demanda por vivienda de interés social, y se solicitaron más opciones de compra, lo que trajo consigo un mayor interés en vivienda de mayor costo y más exclusiva. La respuesta de los institutos públicos fue flexibilizar los productos y aumentar los costos de financiamiento significativamente. El informe de Bancomer, señala que en ese periodo, se registró una disminución de 6.6 por ciento en el número de créditos con un incremento de 2.7 por ciento en el monto de financiamiento. “En ese año, se contabilizaron 195 mil créditos solicitados al Infonavit y al Fovissste, frente a 43 mil créditos solicitados a la banca. En el caso del Fovissste, que otorga un mayor número de créditos para segmentos medios, el valor medio alcanzó 574 mil pesos, lo que representó un aumento de 10.6 por ciento respecto al mismo período de 2013. Por su parte, la banca mantuvo su tendencia en ambos frentes y registró tasas de 6.7 por ciento y 11.3 por ciento en número de créditos y en monto de financiamiento respectivamente”, puede leerse en el informe. Del total de subsidios registrados en 2013, el 83 por ciento se destinó para la adquisición de vivienda y el otro 17 por ciento a mejoramientos e infraestructura; para el presente año, la SHF estima que habrá una demanda de 329 mil 556 nuevos hogares.